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FUNCIONAMIENTO SUBASTAS

Si no ha participado nunca

Si usted no ha participado nunca en una subasta pública y no sabe muy bien en qué consisten, en estas líneas encontrará un breve resumen sobre los pasos que debe seguir y las cosas más importantes que debe saber para reducir al mínimo los riesgos .

Qué es una subasta pública

Hay dos tipos básicos:

  • La venta de unos bienes embargados por un Organismo Público (Juzgado, Hacienda, Seguridad Social, Ayuntamientos, etc…)
  • La venta de bienes propiedad de la Administración, es decir, lo que se llama una venta de patrimonio.

Quién puede participar

  • Cualquier persona que no tenga ningún impedimento legal.
  • No pueden participar las personas directamente relacionadas con ese procedimiento, es decir, funcionarios de la Administración, tasadores, depositarios, deudor, etc…
  • Sí puede participar el ejecutante o acreedor.

Lo que debe averiguar antes de ir a subasta.

Antes de acudir a una subasta, siempre hay que averiguar una serie de cosas:

1. Localizar el bien y comprobar cual es su estado.

  • Si se trata de un inmueble, será muy difícil que pueda verlo por dentro, porque los dueños normalmente no lo permiten, pero siempre puede verlo por fuera y hacerse una idea.
  • Si se trata de un vehículo, maquinaria o cualquier bien mueble, igualmente debe localizarlo antes. Dependiendo de la Administración, pueden tenerlo depositado en sus almacenes o en los de algún depositario determinado, pero si el depositario fuera el propio embargado, es importante intentar localizar el bien antes de ir a comprarlo, porque la Administración no se hará responsable si el bien no aparece o si está en mal estado.

2. Además de ver el bien físicamente, es MUY IMPORTANTE que compruebe otros datos importantes.

  • Si es un vehículo debe ir a la Jefatura Provincial de Tráfico para comprobar si tiene multas, impuestos o algún cargo pendiente. También si es cualquier otro bien mueble, debe averiguar si tiene algún otro tipo de carga anterior, ya que todas las cargas anteriores al embargo y preferentes, deberá pagarlas el comprador, por lo que es sumamente importante saber si las hay y en caso de que las haya, saber el importe exacto de las mismas para decidir si realmente le interesa comprar. Si las cargas son posteriores al embargo, quedan anuladas con la compra, es decir, no tendría que pagarlas.
  • Las cargas preferentes, aunque sean posteriores, también debe asumirlas el comprador. Son cargas preferentes las contraídas con Hacienda, Seguridad Social, los salarios de trabajadores, las deudas de la comunidad o las contraídas con la administración local (ibi, etc). Estas cargas normalmente no constan en el expediente, por lo que hay que averiguarlas.
  • En el caso de los bienes inmuebles, además de consultar el expediente original en la Administración, SIEMPRE hay que pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad, para comprobar las cargas actuales del inmueble.
  • Además de las cargas se debe comprobar también el estado posesorio del mismo, es decir, si tiene inquilinos, si hay usufructos, etc…

3. Tenga en cuenta lo que estará comprando si compra una:

  • Parte indivisa: una parte de algo que no se puede dividir, es decir, ese inmueble pertenece a más personas y usted está comprando solamente un parte.
  • Usufructo: es el derecho a disfrutar del bien, pero no su propiedad, es decir, usted podrá vivir en el piso durante el tiempo que dure el usufructo, pero no podrá venderlo porque no es suyo.
  • Nuda propiedad: es lo contrario al usufructo, es decir, usted sería el dueño del piso, pero no podría vivir en él porque habrá una persona que tenga el usufructo y que será la que tenga derecho a vivir en él.
  • Pleno dominio: El derecho completo, es decir, el título de propiedad y el derecho a disfrutarlo.

A veces lo que sale a subasta puede ser un poco complicado, por ejemplo: “pleno dominio de ¼ parte indivisa” estaría comprando una cuarta parte del inmueble y sobre esa cuarta parte, tendría el derecho completo.

Asegúrese bien, consultando el expediente original en la administración y la información del Registro de la Propiedad, de qué es exactamente lo que estaría comprando.

Cual es el precio de la subasta.

La administración marca siempre un precio de salida, lo que se llama “Tipo de subasta”. Este precio se calcula de la siguiente forma:

  • Se hace la valoración del bien
  • Se comprueba si hay cargas
  • En caso de que haya cargas, se le restan a la valoración y la cantidad que resulta es el precio por el que sale a subasta.
  • Cuando las cargas exceden la valoración, el tipo de subasta será la deuda más las costas.

Qué debe tener en cuenta para saber si el precio le interesa

  • Recuerde que las cargas anteriores o preferentes debe pagarlas el comprador, por lo tanto, usted debe añadirlas al precio de salida que se marca. Es decir, si un bien sale a subasta por 6.500 euros y tiene unas cargas de 10.000, calcule que el bien le puede costar 16.500 euros.
  • Las cargas hay que pagarlas enteras, ahora bien, sobre el precio de salida, es decir, los 6.500 euros, hay posibilidad de conseguir un precio inferior. Lógicamente se intentará siempre comprar lo más barato posible, dependerá de los postores que haya y de lo que ofrezcan los demás.
  • Cada administración tiene unas normas para hacer las pujas. Esas normas están explicadas de forma más simple y más completa en los apartados QUE ES UNA SUBASTA, PASOS DE CELEBRACIÓN y REGLAMENTACIÓN, que podrá ver en este mismo desplegable.
  • Dependiendo de la administración el bien puede llegar a conseguirse por el valor de la deuda. Recuerde siempre tener en cuenta las cargas si las hubiera, para añadirlas al precio final.
  • Teniendo esto en cuenta, piense que lo realmente interesante cuando calcule el precio de un bien, es que las cargas sean muy bajas o que no haya, aunque eso signifique que el precio de salida sea más alto, puesto que el precio de salida puede rebajarlo y las cargas no.
  • Calcule también que además de lo que pague por el bien, deberá pagar los impuestos correspondientes y los gastos derivados de la subasta, los cuales deberá consultar en la administración.
  • Cuando una subasta es “Sin tipo” significa que no hay un precio mínimo y puede empezar a pujar por la cantidad que quiera.

Depósito

  • Para poder participar en una subasta, siempre hay que dejar un depósito, que suele oscilar entre el 5 y el 30 por ciento del precio de subasta. Hacer el depósito es obligatorio y sin él, no se puede participar.
  • Este depósito, dependiendo de la Administración, se ingresará en una cuenta bancaria que le indicarán o bien se entregará en Secretaría o en la misma Mesa de subasta hasta unos momentos antes del acto.
  • En cualquier caso le darán un justificante del depósito.
  • Si usted se lleva la subasta, deberá pagar la diferencia hasta el precio final y si no se la lleva, con el justificante le devolverán el depósito.

Cómo puede pujar

Hay tres formas de pujar o licitar en una subasta:

  • Se puede presentar un sobre cerrado con la oferta. Este sobre se entregará en Secretaría antes de la subasta. El plazo para entregarlo varía dependiendo de la Administración. El sobre de la oferta debe acompañarlo siempre con el resguardo del depósito.
  • Se puede licitar en persona. El día y hora de la subasta debe presentarse en el local en que se celebre, debe identificarse con la documentación necesaria (D.N.I. o equivalente) y presentar el justificante del depósito. Una vez todo sea correcto y empiece la subasta, los participantes irán haciendo a viva voz sus ofertas; usted podrá aumentarlas siempre que le interese. Lógicamente la subasta se la llevará la oferta más alta.
  • También puede licitar de las dos formas, es decir, presentando un sobre y además yendo a la subasta en persona. Nosotros aconsejamos esta opción, puesto que puede presentar un sobre con una oferta baja y luego, dependiendo de lo que ofrezcan los demás postores en persona, usted puede subir la puja si le interesa. En caso de que participe de las dos formas, no tiene que hacer dos depósitos. El depósito que haya presentado con el sobre, le sirve también para participar personalmente.
  • Hay administraciones que celebran las subastas de forma electrónica. En algunas la única opción para participar es on/line y en otras, se celebra simultáneamente la subasta presencial con la electrónica.

Otros asuntos a tener en cuenta

  • Aconsejamos, antes de participar en una subasta, que acuda a una o varias simplemente como observador, para ver cómo se desarrollan e irse familiarizando con ese ambiente. Recuerde que si no ha hecho el depósito, puede estar como espectador, pero no podrá participar. La entrada como espectador es libre.
  • En el momento en que se participa en una subasta, significa que el participante acepta las condiciones de dicha subasta. Igualmente está aceptado todos los títulos de propiedad, el que no haya títulos o cualquier otra circunstancia, por eso insistimos en que es muy importante que antes de comprar una subasta, compruebe todos los datos en el expediente original y en el Registro de la Propiedad.
  • Otra opción alternativa a la subasta es llegar a un acuerdo con los dueños. Piense que el embargado no sabe lo que se va a sacar en la subasta. Es posible que el inmueble pueda venderse por un precio muy bajo y ante eso, muchas veces es preferible pactar un precio ventajoso para las dos partes y quizás usted pueda comprar el piso antes de que salga a subasta. La subasta se suspenderá en el momento en que el embargado pague la deuda.

Más información

Recuerde que lo que acaba de leer es simplemente una guía con unos cuantos puntos básicos, las respuestas a las preguntas que más habitualmente nos hacen nuestros clientes.

Hay muchas otras cosas que debe saber como son:

  • Las condiciones específicas de las pujas en cada Administración, como comprar a través de otra persona, como financiar una subasta, que es una adjudicación directa, los impuestos a pagar después de la subasta, etc.
  • Todos estos puntos y otros importantes, los encontrará en los apartados QUE ES UNA SUBASTA, PASOS DE CELEBRACIÓN y REGLAMENTACIÓN, que podrá ver en este mismo desplegable.
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