Recordar ClaveSubasta pública es la venta de bienes muebles o inmuebles al mejor precio ofrecido. Hay distintos tipos de subastas públicas. Pueden ser particulares o administrativas.
SUBASTATOTAL le ofrece una selección de las subastas judiciales o administrativas que se celebran en España, de bienes que han sido embargados, tanto por Administraciones públicas como por entidades bancarias, personas particulares, empresas, comunidades de propietarios, etc... También se pueden celebrar subastas públicas de bienes procedentes de quiebras voluntarias, enajenación a menores o incapacitados, decomisos, abandonos, o ser una subasta de bienes propiedad de las Administraciones es decir, ventas de patrimonio.
Los bienes que se sacan a subasta pública son infinitos: pisos, casas, chalets, apartamentos, estudios, bungalows, viviendas en general, subastas de locales comerciales, naves, fincas rústicas, embarcaciones, coches, camiones, tractores, motos, vehículos en general, subastas de terrenos, edificios industriales , maquinaria, subastas de ordenadores, material informático en general, muebles, cuadros, libros, subastas de joyas, pieles, ropa, zapatos, prendas deportivas, animales, subastas de tarjetas de transporte, licencias de taxi, participaciones sociales…también pueden salir a subasta usufructos y derechos varios, alijos decomisados, chatarra …es decir, cualquier cosa que a usted se le pueda ocurrir, puede salir a subasta pública.
Puede estar seguro de que tarde o temprano se subastará el bien que usted busca, solo debe tener paciencia para conseguirlo en las condiciones más ventajosas.
Cualquier persona que tenga capacidad para hacerlo y no tenga impedimento o restricción legal.
No podrán hacerlo los funcionarios y personal directamente relacionado con el expediente de dicha subasta (excepto el ejecutante).
Se puede participar en estas subastas públicas en nombre propio o a través de un representante con los debidos poderes.
El ejecutante o deudor no puede participar directamente en la subasta, pero en según que condiciones, puede presentar a otra persona que lo haga.
Una vez que usted haya encontrado la subasta del bien, ya sea mueble o inmueble, que le interesa y haya estudiado que las condiciones del mismo sean las adecuadas (precio, estado, situación, etc…) debe, ante todo, informarse de las cargas que pueda tener dicho bien. Las cargas anteriores y preferentes al embargo que provoque la subasta debe asumirlas y por lo tanto pagarlas el comprador. Estas cargas se restan del valor de tasación del bien para fijar el precio de salida de subasta (tipo), es decir, puede que un piso esté valorado en 100.000 euros y tenga unas cargas anteriores de 80.000, con lo que el precio de salida será de 20.000 euros, pero usted deberá pagar no solo el importe por el que haya conseguido adjudicárselo en la subasta, sino también los 80.000 de las cargas; con lo cual, hay que tener muy en cuenta cuales son estas para saber lo que nos va a costar finalmente.
Si las cargas han sido publicadas, nosotros se las facilitaremos en las fichas correspondientes, de no ser así, deberá comprobarlas personalmente consultando el expediente en el organismo en el que se celebre la subasta o en el Registro correspondiente. Para todo ello encontrará en nuestras fichas de cada subasta, los datos necesarios: Administración, nº de expediente, datos del registro…
Aconsejamos siempre la máxima comprobación por su parte. Incluso aunque las cargas estén publicadas, debe comprobarlas personalmente en los registros, puesto que a veces estos no han facilitado todos los datos a las Administraciones y no sería agradable que usted se adjudique la subasta por un precio y después tenga que pagar 3 veces más.
Si el bien que se subasta es un inmueble, debe comprobar el estado posesorio del mismo, si tiene inquilinos, en caso de haberlos el derecho de estos a permanecer en el inmueble, si hay usufructos o derechos de algún tipo, y si tiene pendientes tasas o impuestos locales o deudas con la comunidad de vecinos, etc…lo cual no consta en el Registro.
Si la subasta es de un vehículo, debe comprobar si tiene impuestos o algún cargo pendientes en la Jefatura Provincial de Tráfico.
Una vez haya hecho todas las comprobaciones necesarias y vea que las condiciones del bien realmente le interesan, ya puede disponerse a participar en la subasta.
Recuerde que en cualquier momento antes de la aprobación de remate, el deudor puede liberar los bienes pagando la deuda.
Los principales oganismos que celebran las subastas públicas son los Juzgados, la Seguridad Social (Unidad de Recaudación Ejecutiva U.R.E.) y Hacienda (Agencia Tributaria A.E.A.T.). Hay otros organismos que celebran subastas públicas, como son Ayuntamientos, Diputaciones, Aduanas, Notarías…También pueden celebrar subastas los Ministerios, La Guardia Civil, Entidades menores y otros; cada uno de ellos puede tener unas condiciones diferentes, las cuales se indican en cada ficha correspondiente.
En el apartado PASOS DE CELEBRACIÓN DE UNA SUBASTA, encontrará una guía rápida de los pasos que se siguen en el desarrollo de una subasta en las principales administraciones: depósitos, sobres, pujas, etc..
En cada ficha de subasta encontrará un enlace a dichos textos, para que pueda consultarlos sin tener que salir de la ficha.
No obstante y a modo de resumen, a continuación le damos una pequeña explicación de cada una de ellas
Actualmente conviven las subastas de Juzgados presenciales, con las electrónicas.
En las subastas presenciales, normalmente hay un tipo de salida marcado, mientras que en las electrónicas muchos bienes no tienen tipo mínimo de oferta.
Para participar en las subastas electrónicas hay que darse de alta en el portal de la Administración correspondiente. En nuestras fichas encontrará el enlace para poder hacerlo.
Las condiciones de las pujas son básicamente las mismas, con las lógicas diferencias derivadas de estar presencialmente en el acto o pujar vía telemática.
En caso de que ninguna de las posturas ofrecidas en la subasta cumpla esas condiciones, el Tribunal decidirá la adjudicación según las circunstancias. Si no se decide ninguna adjudicación, se declarará la subasta sin postor.
En las subastas judiciales, el ejecutante no puede participar solo en la subasta, solo podrá licitar si hay más postores.
Cuando se compra una subasta en Juzgados hay posibilidad de financiar la compra, lo cual explicamos un poco más adelante, en el apartado COMO FINANCIAR LA SUBASTA.
El tipo mínimo de salida a viva voz, será el 75% del tipo de subasta.
Si no hay posturas verbales, se dará paso a las ofertas en sobre.
El mínimo ofrecido en sobre, debe ser del 60% del tipo de subasta.
Una vez que se abran los sobres, ya no se podrá mejorar las pujas.
A posturas iguales entre sobres y verbales, tendrá preferencia el sobre.
Si la mejor postura es inferior al 75% y no cubre la deuda, el deudor puede presentar a un tercero que la mejore.
Si no se ofrece el precio mínimo y se cree conveniente, se puede celebrar una 2ª. subasta a criterio del Director Provincial y con las mismas condiciones de la 1ª. y en caso de que tampoco sea satisfactoria, se declarará subasta sin postor.
Hay que tener en cuenta que, antes de entregar la adjudicación y en un plazo máximo de 30 días, la URE tiene derecho de tanteo, es decir, puede adjudicarse el bien ella, lo cual se le comunicaría al adjudicatario y se le devolvería el importe que hubiese depositado.
En las subastas celebradas en Hacienda, el precio de salida es el tipo de subasta.
En el caso de que las posturas ofrecidas no resulten satisfactorias, si se cree conveniente, se podrá celebrar una segunda subasta con media hora de diferencia y reduciendo el tipo al 75%.
Si esta segunda subasta tampoco resultara satisfactoria, se iniciarán los trámites para la Adjudicación o Gestión Directa, pudiéndose presentar sobres con ofertas que se abrirán cada mes hasta un plazo máximo de 6 meses.
Tanto en las subastas como en la Adjudicación Directa, se puede participar también de forma electrónica.
Una forma de participar en una subasta pública, es presentando un sobre cerrado que debe contener la información necesaria sobre el licitador y su representado (en caso de que lo haya) y los datos del bien (nº de expediente, deudor, etc…) , el importe de la oferta, en letra y en número, la firma y cheque conformado con el depósito correspondiente.
Dependiendo de la administración, los impresos y los sobres deben ser oficiales y hay que recogerlos allí. También varia el plazo de presentación.
Normalmente en las subastas públicas hay que hacer un depósito sobre el tipo de la subasta.
En las subasta judiciales se hará ingresándolo en la cuenta que se indique de la entidad Banco Santander y presentando el justificante, y en las subastas de la Seguridad Social y Hacienda, mediante un cheque bancario y presentándolo en el mismo organismo.
El importe del depósito varía y se indica en cada una de las fichas.
El depósito se devolverá a todos los postores que no se hayan adjudicado el bien, no así al que lo haya hecho, que en caso de no pagar el remate, lo perderá.
Si el depósito está hecho a nombre de otra persona, será a ella a quien se le entregue, excepto en las subastas electrónicas, que se devolverá a quien hizo el ingreso.
El remate es el dinero que falta por pagar desde el depósito hasta el precio final ofrecido en la subasta.
No se puede decir que el resultado de dicha subasta es firme hasta que el Tribunal no aprueba el remate.
Si no hay ningún problema se suele hacer el mismo día o el siguiente, pero tal y como hemos visto antes, en muchos casos, tanto el ejecutante como el ejecutado, tienen unos días para mejorar las posturas, con lo cual, el tribunal no decidirá la aprobación de remate hasta que no haya estudiado todas las ofertas, es decir, puede que usted haya ofrecido el mejor precio en la subasta, pero no podrá decir que se ha adjudicado el bien hasta que no se apruebe el remate a su favor.
Una vez aprobado el remate, hay unos días para pagar el resto del precio de la subasta, de no hacerlo, el adjudicatario perderá el importe del depósito y deberá pagar los gastos necesarios en caso de haber ocasionado algún perjuicio.
Si una persona, por el motivo que sea, no quiere participar directamente en la subasta, puede encargar a otra persona, que será su representante, que se la compre.
El depósito se hará a nombre del tercero (representado) y en caso de adjudicación, el tercero hará el ingreso del remate y el bien se pondrá directamente a su nombre.
El representante deberá aportar, en el momento de la subasta, los documentos necesarios que acrediten que el representado le autoriza a comprar en su nombre.
Ya hemos visto que se puede comprar una subasta directamente a nombre de una tercera persona o entidad con la autorización correspondiente, pero si lo que se desea es comprar para vender, pero aún no se tiene el comprador, lo que hay que hacer es solicitar comprar en “calidad de ceder el remate”.
Si una persona compra un bien y lo inscribe a su nombre, tiene que pagar unos impuestos y unos gastos de transmisión patrimonial, si después vende ese bien, el segundo comprador tiene que volver a pagar todo eso. Con la cesión de remate, el comprador tiene unos cuantos días, antes de que se conceda la adjudicación, para buscar un comprador, inscribiendo el bien directamente a nombre del comprador y pagando así los impuestos y gastos una sola vez.
Cuando se ha llegado a un acuerdo, deben presentarse los dos ante la autoridad correspondiente en la Administración que haya celebrado la subasta y aceptar los dos la cesión de remate. Pagará entonces el cesionario la diferencia del depósito al precio final y se hará la adjudicación del bien a su nombre.
No todos los organismos permiten la cesión de remate.
Los documentos de la cesión deben presentarse ante el secretario judicial. El precio que se pague podrá ser mayor al que se pagó en la adjudicación.
En los Juzgados, la mayor parte de las veces los ejecutantes son entidades bancarias que no desean quedarse con el inmueble, así que es fácil pactar con ellos las condiciones de una cesión de remate en caso de que usted quiera comprar un inmueble sin asistir personalmente a la subasta.
La diferencia entre una subasta pública y una gestión o adjudicación directa es la siguiente:
Una subasta pública se celebra el día y hora señalados en el sitio correspondiente, que suele ser la Secretaría, Salón de Actos, etc…del organismo que celebre la subasta. Durante este acto, que es abierto al público, los asistentes ofrecen sus posturas que pueden ir mejorando al alza. Esto es lo que se llama plicar a viva voz o a voz alzada.
Estas posturas compiten con los sobres cerrados que se han podido ir presentando desde que se publicó el edicto hasta la celebración de la subasta o unas horas antes, según la Administración.
Al final se comparan las ofertas de los sobres con las ofrecidas a viva voz y se adjudica el bien al mejor postor. Un mismo participante puede haber presentado sobre cerrado y a la vez pujar también a viva voz.
En una gestión o adjudicación directa no hay acto de subasta propiamente dicho, con asistencia de público y ofertas orales, sino que consiste en abrir un período de tiempo para ir presentando los sobres cerrados con las ofertas.
No todos los organismos celebran actos de gestión o adjudicación directa. Se celebran muy habitualmente en las Delegaciones de Hacienda (Agencia Estatal de Administración Tributaria AEAT), en Ayuntamientos, Diputaciones, Ministerios y otros.
En los Ayuntamientos y Diputaciones se pone una fecha límite para la presentación de ofertas. Cuando acaba el plazo, bien ese día o al cabo de unos días, se celebra la apertura de sobres, adjudicando el bien al que ofrezca la postura más alta.
El precio de salida en las adjudicaciones directas puede ser, el tipo de la última subasta, un precio mínimo que se indique, o bien sin precio ninguno, es decir, que se puede empezar a pujar a partir de la cantidad que se quiera. Cuando no hay precio mínimo es cuando se dice que es SIN TIPO o LIBRE DE TIPO.
Normalmente los bienes que salen a subasta pública o gestión o adjudicación directa, son bienes procedentes de embargos por deudas, pero hay Administraciones que además de sacar a la venta estos bienes embargados, también venden muchas veces bienes propiedad de la Administración, es decir, que realizan una venta de patrimonio.
El sistema utilizado para la venta de patrimonio suele ser la gestión o adjudicación directa.
Se abre un plazo para presentar las ofertas que va desde la publicación del edicto hasta un número determinado de días. La fecha de celebración que aparece en nuestra ficha es orientativa, puesto que la fecha exacta dependerá de los días hábiles, de las fiestas locales, etc…Si el día de finalización del plazo cayera en sábado, domingo o festivo, se aplazaría el cierre de plicas hasta el siguiente día hábil.
Es importante consultar el expediente correspondiente antes de decidir la compra, puesto que muchas veces la venta de patrimonio es con unas condiciones especiales y para unos fines determinados, por ejemplo, es habitual que los Ayuntamientos vendan terrenos con la condición de que se edifique un determinado tipo de viviendas o para instalar alguna actividad concreta.
Todos los informes, documentos y condiciones de la subasta o adjudicación directa, se pueden consultar en la secretaría del organismo que la celebre.
Dependiendo del tipo de bien y del deudor, el impuesto a pagar puede ser el de transmisiones, que es el 10% o el IVA, que normalmente es el 21%, aunque puede variar. Siempre hay que preguntar en Hacienda, cual sería el impuesto a pagar para ese bien en concreto.
Hay que preguntar también en la administración, si hubiera algún otro gasto a pagar.
No todas las Administraciones públicas permiten financiar la compra, pero en las subastas judiciales, a partir de la Nueva Ley del 2000, es posible hacerlo permitiendo constituir una hipoteca sobre el derecho de remate.
Si se solicita al Juzgado esta forma de financiación, se aprobará el remate simplemente para poder constituir la hipoteca, sin tener que pagarlo en el plazo señalado como sería habitual.
Es interesante que el comprador ya se haya puesto de acuerdo con la entidad bancaria a la que se solicita el préstamo antes de acudir a la subasta y teniendo en cuenta que la mayor parte de ejecutantes son las mismas entidades bancarias, será fácil negociarla.
También se permite en las subastas judiciales, cómo hemos visto en el apartado SUBASTAS DE JUZGADOS, pagar a plazos, pero esto facilita a otros postores que paguen al contado, el mejorar la postura, arriesgándose así a perder la compra de la subasta.
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